22/08/2016

Achetez une maison casco: quelques pistes d’analyse. (2)

Vendre "casco" présente un prix plus intéressant pour les acheteurs potentiels.

Pour évaluer ce prix de base, l’amateur doit connaître la superficie du bien et la surface habitable. Un bien brut, dégagé donne une fausse illusion de grandeur.

Dans certains biens casco, l’isolation qui coûte très cher laisse parfois encore à désirer. Or, vendre un bien immobilier casco ne dispense pas nécessairement de l’obligation de faire certifier ce bien. Autant savoir et vérifier.

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Une isolation efficace est un atout.

Obtenir les plans et une documentation écrite détaillée avant l’achat est capital puisque tous les autres travaux après la vente resteront à la seule charge de l'acquéreur. Souvent, il ne parviendra pas à obtenir du vendeur une estimation chiffrée des frais d’achèvement du bien.

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Pour s’assurer de l’ampleur et de la flottabilité de son projet, le futur acquéreur a intérêt à évaluer préalablement les coûts supplémentaires en s’aidant de cette liste non exhaustive de postes à exécuter et en se renseignant auprès de divers professionnels.

Postes à ajouter (fournitures ou/et main-d’œuvre)

Coûts estimés

Frais de raccordement si pas compris dans le prix de vente

 

Cloisonnements intérieurs (selon le cas)

 

Complément d'isolation intérieure (toiture, murs)

 

Escaliers (selon le cas) et rambardes

 

Installation électrique à partir du câble d'alimentation y compris la sonnette d’entrée

 

Installation d’un système de chauffage et/ ou de radiateurs.

 

Installation sanitaire depuis l’arrivée.

 

Volets extérieurs (selon le cas)

 

Placement des portes et menuiseries intérieures

 

Pose de tablettes de fenêtres et joints d’isolation

 

Plafonnage

 

Installation des gaines de ventilation

 

Carrelage

 

Autres revêtements de sol

 

Habillage intérieur de la toiture et l’installation de plafonds

 

Installation de la salle de bains et de son mobilier

 

Installation de la cuisine équipée

 

Peinture de toutes les pièces et plafonds

 

Aménagement de balcons

 

Création d’une terrasse

 

Mise en ordre du trottoir ou du  terrain de façade (selon le cas)

 

Nettoyage et remise à niveau du jardin 

 

Aménagement des murs de clôture séparatifs ou mitoyens

 

Enlèvement de tous les déchets

 

Réparations éventuelles

 

TOTAL (TVAC) =

 

 

Au total, cet exercice non affiné vous donnera une première idée du coût global de votre projet.

Veillez donc à ce que votre projet casco ne soit pas une coquille trop vide !

12/08/2016

La vente casco d’un bien immobilier. En savoir plus.(1)

Les nouveaux appartements, lofts, maisons sont vendus sur plan ou clé en main ou en gros œuvre fermé et plus rarement en gros œuvre ouvert. 

De nombreuses biens immobiliers sont vendus «casco» c’est-à-dire en gros œuvre fermé. Il vous est délivré un espace fermé (les maçonneries avec fenêtres, porte d'entrée, sol et toiture étanches et un réseau d’égouttage). Parfois  s’y ajoute un réseau technique de base, incomplet, de gaines et compteurs pour l'arrivée des énergies (électrique, gaz et eau).

 

 

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Casco provient du substantif espagnol casco signifiant la coque (comme la coque d’un bateau qui est l’élément assurant à celui-ci sa flottabilité et son étanchéité.)

Les projets casco ont un contenu tellement variable qu’on s’y perd. Dans certains cas, vous ne devrez ajouter qu’une cuisine, une douche et dans d’autres, vous devrez auparavant rebâtir des murs intérieurs ou placer un escalier.

Parmi les avantages de ces ventes casco figurent le choix de finitions plus grands et la liberté d’action pour l’acheteur. Celui-ci peut adopter un timing de travail correspondant à son rythme d’épargne ou attendre pour étaler ses finitions dans le temps.

Les droits et les frais d’acte seront moins élevés puisque le coût des achèvements n’est pas compris dans le prix de la vente. Le bien livré immédiatement à l’achat  limite le risque d’une faillite sur chantier de l’entreprise de construction du gros œuvre.

Bien souvent, l’acheteur ne passe pas non plus  par la case longue de la procédure d’obtention du permis de bâtir acquis préalablement d’où un gain de temps pour les personnes pressées.

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Casco provient du nom espagnol casco signifiant la coque (comme la coque d’un bateau)

Il y a aussi des aspects négatifs à soupeser. Le choix architectural est restreint: les promoteurs privilégient une construction individuelle modulaire, souvent en habitats groupés en raison des économies d’échelle. Il y a donc peu d’originalité même si certains projets se démarquent du lot par leur isolation ou la variété des matériaux utilisés.

La garantie du vendeur sera difficile à mettre en œuvre. L’opération d’achat casco ne bénéficie pas de la protection de la loi Breyne: l’entreprise sort par ce biais du champ d’application de la loi.

La négociation pour l’achat se fait rarement avec le constructeur qui délègue la négociation de vente à une agence immobilière d’où une dilution des informations sur le contrôle effectif des travaux ou les ennuis rencontrés lors de cette première phase essentielle de la construction.

L’acquéreur bricoleur peut sans doute épargner beaucoup d’argent mais doit investir largement son temps au détriment de sa vie de famille, de sa santé qui parfois volent en éclat. Revendre un bien non terminé, en travaux devient moins commode et peut générer une perte financière.

A première vue, les prix de ventes casco semblent meilleur marché que les maisons finies ou “clé sur porte”. Les prix des maisons en gros œuvre fermé ont cependant  terriblement augmenté depuis 5 ans. Une maison casco de 150.000 € revient déjà avec les frais et la TVA  à +/-182.000 € sans compter les frais de raccordement de 4.000 €. Il faut y ajouter 30.000 € de fournitures au minimum pour la rendre habitable si l’acheteur exécute tout le travail d’achèvement. La facture monte ou dépasse  facilement 80.000 € selon la superficie et le choix des finitions souhaités et l’implication de l’acquéreur dans les divers travaux de construction ou d’achèvements. Des professionnels estiment même que « le gros œuvre et le parachèvement représentent chacun environ 50 % du budget de construction ».

Certains acquéreurs s’engagent dans un second contrat d’achèvement avec l’entreprise initiale ou les divers corps de métiers.

Autant bien calculer le budget nécessaire  pour éviter un naufrage financier…